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4.5亿拍下房产至今无法入住 日损15万 法院已经下达强制执行公告
2018-03-28 13:21:24 来源:中国民生播报网作者: 浏览:451 评论:0
中国民生播报网讯:北京市顺义区天竺大街12号院占用人新派公寓(以下简称公寓)与买受人北京帝景房地产有限公司(以下简称买受人)的租赁纠纷持续发酵,处于胶着状态。2018年3月26日,事件有了新进展:北京市第三中级人民法院(以下简称三中院)下达《公告》称,2017年11月29日买受人以最高竞价购买了北京市顺义区天竺大街12号院1至3幢房产,法院依法确认其财产的合法性。责令现占有、使用人将所占用的房屋于2018年4月10日前予以腾退,房屋内所有人员主动撤离,房屋内所有物品自行清空。逾期未撤,法院将强制执行。
          
买受人:日均损失15万元

2018年3月24日,买受人北京帝景房地产有限公司负责人王女士在接受媒体采访时表示,他们以成交价451915200元竞得拍卖标的物——北京市顺义区天竺大街12号院1幢等3幢房地产,但在拍卖成交后,现占有、使用人公寓、“全季酒店”、“维肯电音俱乐部”、“泊安飞天禧广场停车场”等仍未腾退。买受人数次找到上述几家经营单位交涉,均未达成一致意见。

王女士说,2017年12月21日,三中院下达《执行裁定书》,上述各占用者仍未腾退;尤其是公寓,非但没有腾退的意思,反而打算招长租客:“前一段时间,我以找房的名义去向他们租房,他们要求最少要租半年才行,否则不租。”

她说,公寓经营者与原业主签订的租赁合同,合同期限长达12.5年。在签订合同之前,他们已经知道这幢楼房被抵押了。开业后,160多间房基本住满,大多数住的都是国内外空乘人员,每月赢利四、五十万元。此后,“全季酒店”、“维肯电音俱乐部”、“泊安飞天禧广场停车场”虽然关业,但所有设备均未撤出,大门紧锁,买受人仍然无法进入。由于公寓及其他几家经营户不予撤离,加之标的房屋管道老化,部分水管断裂,无法彻底维修,安全隐患越来越重,买受人法律风险和经济损失越来越大。

“如果供水管道大面积开裂,因跑水、漏电造成事故,我们就得承担法律责任。”王女士说。因为存在安全隐患,又无法入住改造水电管线,他们曾采取停电、停水措施,结果遭致公寓强烈反对。
 
在天竺大街12号院1幢楼内及地下停车场,笔者发现有多处严重漏水。王女士说,因为上述几家经营者拒不撤离,有的地方还无法查看,如此下去,后果难以预料。从经济损失来看,不算水电费,买受人投入的拍卖款加过户税费及融资利率,每天直接的经济损失高达15万多元。

公寓:买卖不破租赁              

2018年2月23日,公寓CEO王戈宏委托律师,撰文发至行业媒体平台,称公寓经过前业主同意,与前业主委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署了《租赁合同书》,正式承租了北京市顺义区天竺大街12号院2幢,租赁期限为12.5年(2016年5月1日至2028年11月30日),并已向其支付合同约定的保证金及相应租金。此后,公寓还得到天竺镇政府红头文件,证明此物业可以正常出租运营。买受人成为新业主后,租金大幅度提高,公寓不能接受,便遭遇新业主(买受人)断电停水,给他们造成了损失。

撰文称:合同生效后,他们于2016年6月至11月,花巨资对公寓进行装修改造,2016年11月底,公寓却接到三中院函告,方知此物业被查封。2017年5月6日,公寓收到北京市海淀区人民法院《协助执行通知书》与《强制执行裁定书》,证实北京市顺义区天竺大街12号院是被多家法院查封。北京市海淀区人民法院《协助执行通知书》与《强制执行裁定书》明确要求,公寓应付给北京腾信科技孵化器有限公司全部合同款如期交至北京市海淀区人民法院指定账户,未经法院允许,不得解除合同。

后来,通过法院得知,该房屋已被拍卖,买受人为北京帝景房地产有限公司(新业主)。买受人接手后,告知过去租赁协议无效,租金涨一倍多,否则强制腾退。新派公寓觉得受骗,出具镇政府当时同意出租的文件申辩,但却得不到回应。新业主无视已经存在的租赁合同以及运营商的投资,不谈任何补偿便强制腾退,于2018年2月11日上午10点突然被停电停水,12天后,恢复正常供电供水。

律师观点:设立了抵押、被查封的房屋不适用法律保护原则

据了解,三中院于2016年6月16日立案执行,并于2016年7月1日查封了北京市顺义区天竺大街12号院1幢、2幢、8幢;28号院1幢、2幢、8幢的房产。而公寓的租赁期是从2016年5月1日至2028年11月30日,看房时间是在物业被查封之前。但这只是一层表象。据此,公寓方面认为,这是老业主恶意隐瞒债务情况,造成抵押房屋被强制拍卖,公寓属于受害一方,应适用“买卖不破租赁”的法律原则。

据公开资料显示,天禧广场被拍卖缘起江苏银行的5.5亿元委托贷款。2014年6月,一家名为芜湖隆华投资的债权人委托江苏银行北京分行石景山支行向九州隆华发放贷款;而在这次委托贷款中,九州隆华将700万元股份和两幅2.54公顷的土地及建筑物质押给江苏银行北京分行,北京市顺义区天竺大街12号院2幢恰在其中。

显然,从时间顺序而言,北京市顺义区天竺大街12号院2幢先被用于抵押贷款,随后被新派公寓承租,最终由于原业主无法偿还贷款被法院查封拍卖。

北京德和衡律师事务所律师邢亚琛说:《担保法解释》第66条第1款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条,均表明:租赁在抵押权实现时,对于抵押财产的受让人原则上不再受到租赁合同的约束,不再适用“买卖不破租赁”的规则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条也规定了有两种情形属于例外:1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。而新派公寓北京顺义新国展店所租下的,北京市顺义区天竺大街12号院2幢(天禧广场之物业),恰恰是一幢先抵押后被法院查封的物业。
内容上传:郝建
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